Seputar Surat Tanah AJB, PPJB, SHGB, SHM

Seputar Surat Tanah AJB, PPJB, SHGB, SHM

INFO LAIN TENTANG JENIS-JENIS SERTIFIKAT :

Sebelum membeli properti, baik tanah, rumah, maupun 
apartemen, perlu Anda ketahui status hukum atas properti 
tersebut. Soal sertifikat, misalnya. Apakah statusnya Hak 
Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangun, atau Hak Pakai?

Urusan status tentu penting. Salah sedikit, ujung-ujungnya 
yang didapat bukan kenyamanan, melainkan kerugian dan 
penyesalan.

Untuk itu, memilih hunian atau properti tidak bisa 
sembarangan. Pemilihannya harus dilakukan dengan pemikir
an matang dan investigasi yang mendalam, terutama 
pada sertifikat tanahnya. Karena sertifikat tanah menjad
i bukti kepemilikan atau penguasaan atas tanah berdirinya 
hunian Anda.

Kepala Bidang Humas Badan Pertanahan Republik Indonesia, 
Doli Manahan Panggabean, sertifikat kepemilikan tanah sangat 
penting bagi siapa pun yang memiliki dan menguasai 
tanah tersebut. Sertifikat tanah juga menjadi bukti 
penguasaan sah atas hukum pertanahan.

Ada beberapa macam sertifikat hak atas tanah yang dikenal 
dalam undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang 
Pokok-pokok Agraria, yaitu:

SHM (Sertifikat Hak Milik)

SHM merupakan jenis sertifikat dengan kepemilikan hak 
atas penuh oleh pemegang sertifikat tersebut. SHM 
juga menjadi bukti kepemilikan paling kuat atas lahan 
atau tanah karena tidak ada lagi campur tangan 
ataupun kemungkinan kepemilikan pihak lain.

Status SHM juga tak memiliki batas waktu. Sebagai bukti 
kepemilikan paling kuat, SHM menjadi alat paling valid 
untuk melakukan transaksi jual beli maupun penjaminan 
untuk kepentingan pembiayaan perbankan.

SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangun)

SHGB memiliki batas waktu tertentu, biasanya 20 tahun. 
Pemilik SHGB bisa saja meningkatkan status kepemilikan 
atas tanah yang mereka kuasai dalam bentuk SHM. 
Biasanya, peningkatan status sertifikat dari SHGB ke 
SHM karena di atas tanah itu didirikan bangunan tempat 
tinggal.

“Sepanjang bidang tanah tersebut terdapat bangunan 
yang dipergunakan untuk rumah tinggal, dapat 
ditingkatkan menjadi hak milik. Biaya peningkatan itu 
sebenarnya tidak ada. Hanya cukup mendaftarkan 
diri untuk peningkatan hak milik dengan ketentuan 
yang berlaku, ada IMB. Jika tak ada IMB, cukup diganti 
surat Model PNI dari kelurahan di atas tanah 
bidang tersebut yang menyatakan untuk rumah 
tinggal,” kata Doli.

SHSRS (Sertifikat Hak Satun Rumah Susun)

Adapun SHSRS berhubungan dengan kepemilikan 
seseorang atas rumah vertikal, rumah susun yang 
dibangun di atas tanah dengan kepemilikan 
bersama. Pengaturan kepemilikan bersama dalam 
satuan rumah susun digunakan untuk memberi dasar 
kedudukan atas bench tak bergerak yang menjadi 
obyek kepemilikan di luar unit, mulai taman, tempat 
parkir, sampai area lobi.

Pahami Perbedaan Hukum dari PPJB dan AJB!

Dalam PPJB biasanya diatur tentang syara-syarat 
tertentu yang harus dipenuhi oleh para pihak agar dapat 
dilakukannya AJB. Dengan demikian, PPJB merupakan 
ikatan awal yang bersifat di bawah tangan untuk dapat 
dilakukannya AJB yang bersifat otentik.

Pada proses transaksi jual beli tanah, kita seringkali 
mendengar dua istilah ini, PPJB dan AJB. Kedua 
istilah itu merupakan sama-sama perjanjian, tapi memiliki 
akibat hukum yang berbeda.

PPJB adalah Perjanjian Pengikatan Jual Beli, sedangkan 
AJB adalah Akta Jual Beli. Perbedaan utama keduanya 
adalah pada sifat otentikasinya.

PPJB merupakan ikatan awal antara penjual dan 
pembeli tanah yang bersifat di bawah tangan atau akta 
nonotentik. Akta non otentik berarti akta yang dibuat hanya 
oleh para pihak atau calon penjual dan pembeli, tetapi 
tidak melibatkan notarsi/PPAT.

Karena sifatnya non otentik, hal itu menyebabkan 
PPJB tidak mengikat tanah sebagai obyek perjanjiannya, 
dan tentu, tidak menyebabkan beralihnya kepemilikan 
tanah dari penjual ke pembeli.

Umumnya, PPJB mengatur bagaimana penjual akan 
menjual tanahnya kepada pembeli. Namun demikian, 
hal tersebut belum dapat dilakukan karena ada 
sebab-sebab tertentu. Misalnya, tanahnya masih dalam 
jaminan bank atau masih diperlukan syarat lain 
untuk dilakukannya penyerahan. Maka, dalam sebuah 
transaksi jual beli tanah, calon penjual dan pembeli 
tidak diwajibkan membuat PPJB.

Berbeda halnya dengan PPJB, AJB merupakan akta 
otentik yang dibuat oleh Notaris/PPAT dan merupakan 
syarat dalam jual beli tanah. Dengan dibuatnya AJB 
oleh Notaris/PPAT, maka tanah sebagai obyek jual beli 
telah dapat dialihkan atau balik nama dari penjual kepada
 pembeli.

Dalam PPJB biasanya diatur tentang syara-syarat 
tertentu yang harus dipenuhi oleh para pihak agar dapat 
dilakukannya AJB. Dengan demikian, PPJB merupakan 
ikatan awal yang bersifat di bawah tangan untuk dapat 
dilakukannya AJB yang bersifat otentik. Sekali lagi, 
AJB sifatnya otentik!

Cara Menghitung Pajak Tanah yang Anda Beli!

Dasar pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak 
(NPOP). NPOP dalam jual beli tanah ini adalah harga transaksi.
Pada saat melakukan jual-beli tanah dan bangunan, baik pembeli
 maupun penjual tentu akan dikenakan pajak. Penjual akan dikenakan 
pajak penghasilan (PPh) atas uang pembayaran harga tanah 
yang diterimanya, sedangkan Anda, misalnya, sebagai pembeli akan 
dikenakan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) 
atas perolehan hak atas tanahnya. Nah, sudah tahu cara menghitungnya?

Perlu diketahui, BPHTB dikenakan bukan hanya pada 
saat terjadinya jual-beli tanah, melainkan juga terhadap 
setiap perolehan hak atas tanah dan bangunan, 
seperti tukar-menukar, hibah, waris, pemasukan tanah 
ke dalam perseroan, dan lain-lainnya. Pada transaksi 
jual-beli tanah, yang menjadi subjek pajak BPHTB adalah 
orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah 
dan bangunan itu, yaitu pembeli.

Dalam rangka pembayaran BPHTB oleh Anda sebagai 
pembeli, dasar pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan 
Objek Pajak (NPOP). NPOP dalam jual beli tanah ini adalah 
harga transaksi. Ini jelas berbeda, misalnya, dengan tukar 
menukar, hibah atau warisan, yang dasar NPOP-nya 
menggunakan nilai pasar (Nilai Jual Objek Pajak/NJOP).

Nilai Perolehan Obyek Pajak atau harga transaksi bisa lebih 
besar atau bisa juga lebih kecil dari Nilai Jual Obyek 
Pajak (NJOP), tergantung dari kesepakatan penjual dan 
pembeli. Terkadang, harga transaksi itu bisa juga sama 
dengan nilai NJOP.

Namun, apabila harga transaksi lebih kecil dari NJOP, 
maka yang menjadi dasar penentuan NPOP adalah nilai 
NJOP. Sebaliknya, jika harga transaksi lebih besar dari
NJOP, maka nilai penentuan NPOP berdasarkan harga 
transaksi tersebut, yaitu nilai paling tinggi di antara NPOP 
dan NJOP.

NPOPTKP

Selain NPOP dan NJOP, faktor lain perlu Anda 
perhatikan dalam menentukan besarnya BPHTB 
adalah Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena 
Pajak (NPOPTKP). NPOPTKP adalah nilai pengurangan 
NPOP sebelum dikenakan tarif BPHTB.

Contohnya? Jika harga transaksi tanah Rp 100.000.000, 
maka sebelum harga transaksi tersebut dikenakan tarif 
BPHTB (5 persen), terlebih dahulu harga transaksi itu 
dikurangi NPOPTKP. Misalnya. dikurangi 
NPOPTKP sebesar Rp 80.000.000 untuk daerah DKI 
Jakarta. Hal ini akan membuat nilai pajak pembeli lebih 
kecil dibandingkan nilai pajak penjual, karena penjual 
tidak dikenakan NPOPTKP.

Contoh menghitung BPHTB

Tentunya, setiap daerah memiliki penetapan NPOPTKP 
berbeda-beda, tergantung peraturan daerah tersebut. 
Untuk wilayah DKI Jakarta misalnya, NPOPTKP 
ditetapkan sebesar Rp 80.000.000 untuk transaksi 
jual beli tanah dan Rp 350.000.000 untuk perolehan 
hak karena waris atau hibah wasiat diterima orang pribadi 
yang masih dalam hubungan keluarga sedarah.

Anda membeli tanah milik si A dengan nilai 
jual beli sebesar Rp 200.000.000. Maka, pajak penjual 
dan pajak pembeli adalah sebagai berikut:

Pajak Pembeli (BPHTB)

• NPOP: Rp 200.000.000
• NPOPTKP: Rp 80.000.000
• NPOP Kena Pajak : Rp 120.000.000
• BPHTB: : 5 % x Rp 120.000.000 = Rp 6.000.000

Pajak Penjual (PPh)

• NPOP: Rp 200.000.000
  NPOP Kena Pajak: Rp 200.000.000
  PPh: 5% x Rp 200.000.000 = Rp 10.000.000

Mengubah HGB ke SHM

Anda akan dikenai biaya peningkatan HGB menjadi 
SHM. Besar biaya tergantung biaya NJOP (Nilai Jual 
Obyek Pajak) dan luas tanah. Adapun rumus 
menentukan biaya NJOP sebagai berikut: 2 x (NJOP 
Tanah – Rp 60 juta).

Tanah dengan status sertifikat hak guna bangunan 
(HGB) bisa ditingkatkan statusnya menjadi sertifikat 
hak milik (SHM) dengan melakukan pengurusan pada 
kantor pertanahan di wilayah tanah itu berada. Selain 
tidak repot, prosesnya juga cepat. Berikut langkah-langkah
 mengurusnya:

Sertifikat asli

Siapkan sertifikat asli HGB yang akan diubah status. 
Tanpa sertifikat ini, upaya Anda untuk mengubah status
akan sia-sia. Oleh karena itu, Anda harus menyiapkannya 
lebih awal dengan membuat copysertifikat HGB.

Fotokopi IMB

Langkah selanjutnya adalah menyiapkan fotokopi Izin Mendirikan
Bangunan (IMB). Hal ini berguna sebagai bukti 
legalitas yang memperbolehkan tanah digunakan 
untuk mendirikan bangunan.

Identitas diri

Jangan lupa juga untuk fotokopi identitas diri. Lampirkan 
fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) sebagai keterangan 
identitas pengajuan Anda. Siapkan fotokopi SPPT PBB 
(Pajak Bumi dan Bangunan) yang terakhir. Lampiran ini 
diperlukan untuk melihat jejak rekam pajak, seperti luas 
tanah dan luas bangunan yang kena pajak.

Surat permohonan

Anda juga harus mengajukan surat permohonan kepada 
Kepala Kantor Pertanahan setempat. Surat ini sebaiknya 
sudah diproses sebelum Anda mengajukan pengubahan 
status sertifikat HGB menjadi SHM. Ketika surat ini sudah 
ada, segeralah di-copy beberapa lembar dan lampirkan 
aslinya bersama dengan lampiran lain.

Membayar biaya

Anda akan dikenai biaya peningkatan HGB menjadi 
SHM. Besar biaya tergantung biaya NJOP (Nilai Jual 
Obyek Pajak) dan luas tanah. Adapun rumus menentukan 
biaya NJOP sebagai berikut: 2% x (NJOP Tanah – Rp 60 juta).

Sebagai gambaran, untuk tanah seluas 100m2 di Jakarta 
dengan NJOP sebesar Rp 1 juta per meter persegi, Anda 
mesti membayar Rp 800.000. Perlu diingat, bahwa 
angka variabel tergantung daerahnya. Misalnya, Jakarta 
angka variabelnya sebesar Rp 60 juta, Tangerang sebesar 
Rp 50 juta, dan Bekasi sebesar Rp 30 juta.

Jasa notaris

Namun, jika tak mau repot, Anda juga bisa menggunakan 
jasa notaris PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) untuk 
pengurusan HGB ke SHM. Tentunya, Anda harus menyiapkan 
dana sekitar Rp 1 juta hingga Rp 3 juta untuk jasa notaris itu

Merubah Status AJB Menjadi Surat Hak Milik

Meningkatkan status tanah menjadi hak milik sangat penting. Namun, 
bagaimana dengan tanah girik atau kerap disebut tanah adat atau 
tanah-tanah lainnya yang belum dikonversi sehingga memiliki salah 
satu hak tertentu? 

Mengalihkan hak atas tanah girik biasanya dilakukan di depan lurah 
atau kepala desa. Namun, banyak pula yang melakukan berdasarkan 
kepercayaan pihak-pihak tertentu, sehingga tidak ada surat-surat resmi
yang bisa menelusuri kepemilikannya. 

Perubahan tanah girik menjadi tanah bersertifikat resmi disebut pendaftaran 
tanah pertama kali. Proses pembuatan sertifikat ini dapat ditempuh 
dalam waktu 6 bulan sampai 1 tahun. Adapun tahapan prosesnya sebagai berikut:

1. Mendapatkan surat rekomendasi dari lurah atau camat perihal tanah yang 

bersangkutan. Isinya menyatakan bahwa tanah tersebut belum pernah 

mengalami proses sertifikasi serta riwayat pemilikan tanah dimaksud. 

2. Pembuatan surat yang menyatakan bahwa tanah tersebut tidak dalam 

keadaan sengketa dari RT, RW, dan kelurahan. 

3. Dilakukan peninjauan lokasi dan pengukuran tanah oleh kantor 

pertanahan. 

4. Penerbit gambar situasi atau surat ukur yang dilanjutkan dengan 

pengesahannya. 

5. Pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan [ BPHTB ]

 sesuai dengan luas yang tercantum dalam Gambar Situasi atau Surat Ukur. 

Pembayaran 

BPHTB tersebut dilakukan apabila tanah yang dimohon berasal dari tanah 

negara atau tanah garapan. Pada proses pelaksanaan, Akta Jual Beli [ AJB ] 

dulu, BPHTB belum dibayarkan. 

6. Proses pertimbangan pada panitia. 

7. Pengumuman di kantor pertanahan dan kantor kelurahan setempat 

selama lebih kurang 2 bulan. • Pengesahan pengumuman. 

8. Penerbitan sertifikat tanah.

Penasaran bagi saya kenapa setiap tanah dengan surat AJB para 

developer tidak mau garap padahal dikasih kerjasama jg agak males, 

alasan mereka untuk ngurus perijinanya lama dan tidak bisa jualan klo 

belum di shm kan dan dipecah, dengan alasan itu saya mencoba cari artikel 

dan menanyakan cara naikkin ke shm ternyata klo dinotaris untuk ngurusnya 

lumayan lama dan biaya mahal, akhirnya coba ngurus sendiri berikut 

bagaimana langkah langkahnya  :

I. Akta Jual Beli (AJB) Si penjual dan si pembeli harus datang ke Kantor 

Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk membuat akta jual beli tanah. 

PPAT adalah Pejabat umum yang diangkat oleh Kepala Badan Pertanahan 

Nasional yang mempunyai kewenangan membuat akta jual beli dimaksud. 

Sedangkan untuk daerah-daerah yang belum cukup jumlah PPAT-nya, 

Camat karena jabatannya dapat melaksanakan tugas PPAT membuat akta 

jual beli tanah.

II. Persyaratan AJB yang diperlukan untuk membuat Akta Jual Beli Tanah di 

Kantor Pembuat Akta Tanah adalah :

     a. Penjual membawa : · Asli Sertifikat hak atas tanah yang akan dijual. · 

Kartu Tanda Penduduk. · Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan. ·

 Surat Persetujuan Suami/Isteri bagi yang sudah berkeluarga. · Kartu Keluarga.
     b. Sedangkan calon pembeli membawa : · Kartu Tanda Penduduk. · 

Kartu Keluarga.

III. Proses pembuatan akta jual beli di Kantot PPAT.

     a. Persiapan Pembuatan Akta Jual Beli.
     a.1) Sebelum membuat akta Jual Beli Pejabat pembuat Akta Tanah 

melakukan pemeriksaan mengenai keaslian sertifikat ke kantor Pertanahan.
        a.2) Pejual harus membayar Pajak Penghasilan (PPh) apabila harga jual

tanah di atas enam puluh juta rupiah di Bank atau Kantor Pos.
     a.3) Calon pembeli dapat membuat pernyataan bahwa dengan membeli tanah 

tersebut ia tidak menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan 

batas luas maksimum.
       a.4) Surat pernyataan dari penjual bahwa tanah yang dimiliki tidak dalam 

sengketa.
   a.5) PPAT menolak pembuatan Akta jual Beli apabila tanah yang akan dijual 

sedang dalam sengketa.

     b. Pembuatan Akta Jual Beli :
     b.1) Pembuatan akta harus dihadiri oleh penjual dan calon pembeli atau 
orang yang diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis.
     b.2) Pembuatan akta harus dihadiri oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi.
     b.3) Pejabat pembuat Akta Tanah membacakan akta dan menjelaskan 
mengenai isi dan maksud pembuatan akta.
     b.4) Bila isi akta telah disetujui oleh penjual dan calon pembeli maka akta 
ditandatangani oleh penjual, calon pembeli, saksi-saksi dan Pejabat Pembuat 
Akte Tanah.
     b.5) Akta dibuat dua lembar asli, satu lembar disimpan di Kantor PPAT 
dan satu lembar lainnya disampaikan ke Kantor Pertanahan untuk keperluan 
pendaftaran (balik nama).
     b.6) Kepada penjual dan pembeli masing-masing diberikan salinannya.

IV. Bagaimana langkah selanjutnya setelah selesai pembuatan Akta Jual Beli ?

      a. Setelah selesai pembuatan Akta Jual Beli, PPAT kemudian menyerahkan 
berkas Akta Jual Beli ke Kantor Pertanahan untuk keperluan balik nama sertifikat.
      b. Penyerahan harus dilaksanakan selambat-lambatnya tujuh hari 
kerja sejak ditandatanganinya akta tersebut.

V. Berkas yang diserahkan itu apa saja ?

      a. Surat permohonan balik nama yang ditandatangani oleh pembeli.
      b. Akta jual beli PPAT.
      c. Sertifikat hak atas tanah.
      d. Kartu Tanda Penduduk (KTP) pembeli dan penjual.
      e. Bukti pelunasan pembayaraan Pajak Penghasilan (PPh).
      f. Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.

VI. Bagaimana prosesnya di Kantor Pertanahan ?

      a. Setelah berkas disampaikan ke Kantor Pertanahan, Kantor Pertanahan 
memberikan tanda bukti penerimaan permohonan balik nama kepada PPAT, 
selanjutnya oleh PPAT tanda bukti penerimaan ini diserahkan kepada Pembeli.
     b. Nama pemegang hak lama (penjual) di dalam buku tanah dan sertifikat 
dicoret dengan tinta hitam dan diparaf oleh Kepala Kantor Pertanahan atau 
Pejabat yang ditunjuk.
      c. Nama pemegang hak yang baru (pembeli) ditulis pada halaman dan 
kolom yang ada pada buku tanah dan sertifikat dengan bibubuhi tanggal 
pencatatan dan ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat 
yang ditunjuk.
      d. Dalam waktu 14 (empat belas hari) pembeli sudah dapat mengambil 
sertifikat yang sudah atas nama pembeli di kantor pertanahan.

Penyebab Jual Beli Tanah Dianggap Tidak Sah

 Dalam pemeriksaan sertifikat, pastikan bahwa tanah dan bangunan tersebut 
tidak sedang berada di bawah hak tanggungan atau sedang dalam sita jaminan, 
atau sedang diblokir karena terlibat sengketa hukum.

Tanah dan bangunan adalah benda tidak bergerak (benda tetap) sehingga proses
jual belinya berbeda dengan jual beli benda bergerak seperti kendaraan, televisi, 
dan lain-lain. Secara hukum, jual beli benda bergerak terjadi secara tunai dan seketika, 
yaitu selesai ketika pembeli membayar harganya dan penjual menyerahkan barangnya.

Hal tersebut berbeda dengan jual beli tanah dan bangunan yang memerlukan akta 
otentik. Akta otentik adalah akta yang dibuat oleh pejabat umum yang berwenang.

Dalam proses jual beli tanah dan bangunan, akta tersebut dibuat oleh Notaris/PPAT 
(Pejabat Pembuat Akta Tanah). Jual beli tanah dan bangunan yang dilakukan 
dengan perjanjian di bawah tangan tidaklah sah, dan tidak menyebabkan beralihnya
tanah dan bangunan dari penjual kepada pembeli (meskipun pembeli telah membayar 
lunas harganya).

Jual beli tanah dan bangunan memang harus dilakukan dengan Akta Jual Beli (AJB) 
yang dibuat oleh Notaris/PPAT. Berikut langkah-langkah yang perlu dilakukan 
dalam melakukan jual beli tanah dan bangunan:

Periksa dulu obyek tanah dan bangunan yang akan dibeli. Pemeriksaan bisa 
meliputi pemeriksaan fisik dan pemeriksaan sertifikat.

Setelah pemeriksaan fisik, pembeli dapat melakukan pemeriksaan pajak (PBB) di kantor 
pajak dan pemeriksaan sertifikat tanah dan bangunan di kantor pertanahan 
setempat. Pemeriksaan PPB di kantor pajak dilakukan untuk memastikan bahwa pemilik 
tanah telah melunasi seluruh PBB yang menjadi kewajibannya.

Dalam pemeriksaan sertifikat, pastikan bahwa tanah dan bangunan tersebut tidak 
sedang berada di bawah hak tanggungan atau sedang dalam sita jaminan, atau 
sedang diblokir karena terlibat sengketa hukum. Jika diperlukan, calon pembeli juga 
dapat memastikan tanah dan bangunan tersebut tidak sedang berada dalam sengketa, 
yaitu dengan memeriksanya ke Pengadilan Negeri di mana tanah dan bangunan 
tersebut terletak.

Selanjutnya, jika berdasarkan pemeriksaan tanah dan bangunan tersebut tidak 
bermasalah, proses jual beli dilakukan dengan pembuatan AJB di kantor 
Notaris/PPAT. Jika penjual dan pembeli tidak sempat atau tidak mengerti proses 
dan tata cara pemeriksaan tanah sebagaimana dimaksud di atas, penjual dan 
pembeli dapat meminta Notaris/PPAT untuk melakukan pemeriksaan 
tersebut sebelum dibuatnya AJB.

AJB merupakan syarat untuk pencatatan balik nama sertifikat tanah dari 
penjual kepada pembeli. Dalam pembuatan AJB, masing-masing pihak penjual 
dan pembeli berkewajiban membayar pajak transaksi. Penjual wajib 
membayar Pajak Pertambahan Nilai (PPN) sebesar 5% dan pembeli wajib
membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 
5%. Setelah pembuatan AJB dan pembayaran pajak, maka Notaris/PPAT 
akan melakukan balik nama sertifikat di kantor pertanahan dan setelah 
itu tanah dan bangunan telah sah menjadi milik pembeli.

Prosedur dan Syarat Penandatanganan Akta Jual Beli (AJB)

Menurut UUPA, jual beli adalah proses yang dapat menjadi 
bukti adanya peralihan hak dari penjual kepada pembeli. 
Prinsip dasarnya adalah Terang dan Tunai, yakni dilakukan 
di hadapan pejabat umum yang berwenang dan dibayarkan 
secara tunai. Ini artinya jika harga yang dibayarkan tidak lunas 
maka proses jual beli belum dapat dilakukan.

Pejabat umum yang berwenang, dalam hal ini, PPAT (Pejabat 
Pembuat Akta Tanah) diangkat oleh kepala Badan Pertanahan 
Nasional RI. Kewenangannya untuk membuat akta-akta 
tertentu, seperti Akta Jual Beli, Tukar Menukar, Hibah, 
Pemberian Hak Bangunan atas Tanah Hak Milik, 
Pemberian Hak Tanggungan, Pemasukan ke dalam 
Perusahaan, Pembagian Hak Bersama dan Pemberian 
Hak Pakai atas Tanah Hak Milik.

Sebelum melakukan proses jual beli, penjual maupun 
pembeli harus memastikan bahwa tanah tersebut tidak 
sedang dalam sengketa atau tanggungan di Bank. Jika 
tanah tersebut sedang dalam permasalahan maka PPAT 
dapat menolak pembuatan Akta Jual Beli yang diajukan.

Adapun data-data yang dibutuhkan untuk terjadinya Jual beli
adalah sebagai berikut: 

1. Data Penjual dan Pembeli

A. Penjual

Data yang perlu disiapkan adalah:

1. Foto copy KTP (apabila sudah menikah maka Foto copy 

KTP Suami dan Istri)
2. Kartu Keluarga (KK)
3. Surat Nikah (kalau sudah nikah)
4. Asli Sertifikat Hak Atas Tanah yang akan dijual meliputi 

(Sertifikat Hak Milik, Sertifikat Hak Guna Bangunan, Sertifikat 

Hak Guna Usaha, Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun). 

Selain 4 jenis sertifikat tersebut, maka bukan Akta PPAT yang 

digunakan melainkan Akta Notaris.
5. Bukti Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)  5 tahun 

terakhir.
6. NPWP
7. Foto copy Surat Keterangan WNI/ganti nama (bila ada 

untuk WNI keturunan)
8. Surat bukti persetujan suami istri (bagi yang sudah berkeluarga)
Jika suami/istri penjual sudah meninggal maka yang harus dibawa

 adalah akta kematian.
9. Jika suami istri telah bercerai, yang harus dibawa adalah Surat 

Penetapan dan Akta Pembagian Harta Bersama yang 

menyatakan tanah/bangunan adalah hak dari penjual dari pengadilan.

B. Pembeli

1.Foto copy KTP (Apabila sudah menikah maka Foto copy KTP 

suami dan Istri)
2. Kartu Keluarga (KK)
3. Surat Nikah (kalau sudah nikah)
4. NPWP

2. Proses Pembuatan AJB di Kantor PPAT

A. Persiapan 

• Sebelum membuat AJB, PPAT akan melakukan pemeriksaan mengenai keaslian sertifikat  ke kantor Pertanahan.
• Penjual harus membayar pajak penghasilan (PPh, sedangkan pembeli diharuskan membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), dengan ketentuan sebagai berikut:

Pajak Penjual (PPh        =   NJOP/Harga Jual x 5 %

Pajak Pembeli (BPHTB) = {NJOP/Harga Jual  - Nilai Tidak Kena Pajak} x 5 %

NJOP adalah singkatan dari Nilai Jual Objek Pajak, yakni harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar.

• Calon pembeli dapat membuat surat pernyataan bahwa dengan membeli tanah tersebut maka tidak lantas menjadi pemegang Hak Atas Tanah yang melebihi ketentuan batas luas maksimum.
• PPh maupun BPHTB dapat dibayarkan di Bank atau Kantor Pos. sebelum PPh dan BPHTB dilunasi maka akta belum dapat dibayarkan. Biasanya untuk mengurus pembayaran PPh dan BPHTB dibantu oleh PPAT bersangkutan.
• Mengecek apakah jangka waktu Hak Atas Tanah sudah berakhir atau belum. Sebab untuk Sertifikat Hak Guna BAngunan (SHGB) dan Sertifikat Hak Guna Usaha (SHGU) ada jangka waktunya. Jangan sampai membeli tanah SHGB/SHGU dengan kondisi sudah jatuh tempo.
• Mengecek apakah di atas tanah yang akan dibeli ada Hak yang lebih tinggi. Misalkan, tanah yang akan dibeli adalah tanah SHGB yang di atasnya ada Hak Pengelolaan (HP). Maka penjual dan pembeli harus meminta izin dahulu kepada pemegang Hak Pengelolaan tersebut.
• Mengecek apakah rumah yang akan dibeli pernah menjadi jaminan kredit dan belum dilakukan penghapusan (Roya) atau tidak. Apabila pernah maka harus diminta Surat Roya dan Surat Lunas dari penjual agar nantinya bisa balik nama.

B. Pembuatan AJB

• Pembuatan AJB harus dihadiri penjual dan pembeli (suami istri bila sudah menikah) atau orang yang diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis.
• Dihadirkan sekurang-kurangnya 2 saksi.
• PPAT akan membacakan dan menjelaskan isi Akta. Bila pihak penjual dan pembeli menyetujui isinya maka Akta akan ditandatangani oleh penjual, pembeli, saksi dan PPAT.
• Akta dibuat 2 lembar asli, satu disimpan oleh PPAT dan satu lembar lain akan diserahkan ke Kantor Pertanahan untuk keperluan Balik Nama. Salinannya akan diberikan pada pihak penjual dan pembeli.

C. Proses Ke kantor Pertanahan

Setelah AJB selesai di buat, maka PPAT menyerahkan berkas AJB ke kantor Pertanahan untuk Balik Nama. Penyerahan berkas AJB harus dilakukan selambat-lambatnya 7 hari kerja sejak ditandatangani.

Adapun berkas-berkas yang diserahkan meliputi:

• Surat Permohonan Balik Nama yang telah ditandatangani pembeli 
• Akta Jual Beli dari PPAT
• Sertifikat Hak Atas Tanah
• Foto copy KTP penjual dan pembeli
• Bukti lunas pembayaran PPh dan BPHTB

Proses di kantor pertanahan adalah sebagai berikut:

• Setelah berkas diserahkan di Kantor Pertanahan, maka akan ada tanda bukti penerimaan yang akan diserahkan kepada pembeli.
• Nama pemegang hak lama (penjual) akan dicoret dengan tinta hitam dan diberi paraf oleh Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk.
• Nama pembeli selaku pemegang hak baru atas tanah akan ditulis pada halaman dan kolom yang ada pada buku tanah dan sertifikat, dengan pembubuhan tandatangan Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk.
• Dalam waktu 14 hari, pembeli berhak mengambil sertifikat yang sudah balik atas nama pembeli di Kantor Pertanahan setempat.

3. Tanah Warisan

Apabila suami/istri atau keduanya yang namanya tercantum dalam sertifikat sudah meninggal dunia dan ahli warisnya akan melakukan jual beli maka tanah tersebut harus dibalik nama terlebih dahulu atas nama Ahli Waris. Selain itu, Sebelum melakukan proses jual beli seperti di atas, data  tambahan yang diperlukan adalah sebagai berikut :

• Surat Keterangan Waris

Untuk WNI Pribumi 

   Surat Keterangan Waris yang diajukan disaksikan dan dibenarkan    oleh Lurah yang dikuatkan Camat.

Untuk WNI keturunan  

       Surat Keterangan Waris dari Notaris

• Foto copy KTP seluruh Ahli Waris
• Foto copy Kartu Keluarga (KK)
• Foto copy Surat Nikah
• Seluruh ahli waris harus hadir untuk tanda tangan AJB, atau Surat Persetujuan dan kuasa dari seluruh ahli waris kepada salah seorang di antara mereka yang dilegalisir oleh Notaris (dalam hal tidak bisa hadir)
• Bukti Pembayaran BPHTB waris (pajak Ahli Waris) dimana besarnya adalah 50% dari BPHTB jual beli setelah dikurangi dengan nilai tidak kena pajaknya.

4. Tanah Girik

Tanah girik merupakan tanah-tanah bekas hak milik adat yang belum didaftarkan atau disertifikatkan pada Kantor Pertanahan setempat. Jadi Girik bukan tanda bukti atas tanah melainkan merupakan bukti bahwa pemilik girik adalah pembayar pajak dan orang menguasai tanah milik adat atas bidang tanah tersebut beserta bangunan (bila ada) di atasnya.

Adapun jual beli tanah girik dapat dilakukan sebagai berikut:

• Akta girik yang dipakai adalah girik asli
• Bukti pembayaran PBB dari pemilik girik
• Surat keterangan bahwa tanah girik tersebut tidak sedang dalam persengketaan
• Surat keterangan Riwayat Tanah dari kelurahan/kecamatan/kepala desa. Adapun surat riwayat ini menerangkan asal tanah dan siapa saja pemilk tanah sebelumnya hingga sampai saat ini.
• Surat keterangan dari Kelurahan/Kecamatan bahwa tanah tersebut belum diperjualbelikan kepada siapapun
• Tanah tersebut tidak sedang dijaminkan

Adapun pengajuan permohonan Hak dilakukan dengan cara berikut:

1. Meminta Girik asli dari penjual dan memastikan nama penjual dalam girik tersebut adalah nama yang tercantum dalam AJB.
2. Memastikan bahwa objek yang termasuk di dalam tanah girik dikuasai secara fisik.
3. Mengajukan permohonan Hak ke Kantor BPN wilayah dengan tahapan :

• Pengakuan pemilikan fisik tanah dilanjutkan dengan pembuatan gambar situasi
• Penelitian dan pembahasan panitia ajudikasi. Dimana panitia ajudikasi ini dibentuk oleh Menteri Negara Agraria/Kepala BPN yang bertugas membantu Kepala Kantor Pertanahan untuk melakukan pendaftaran tanah sistemik. Ajudikasi sendiri merupakan kegiatan yang dilaksanakan dalam rangka proses pendaftaran tanah meliputi pengumpulan dan penetapan kebenaran data fisik dan data yuridis mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran tanah untuk keperluan pendaftarannya.
• Pengumuman surat permohonan tersebut
• Penerbitan surat keputusan pemberian hak
• Pencetakan sertifikat tanah

Namun, mengingat girik bukanlah bukti kepemilikan atas bidang tanah yang sah, maka sebaiknya sebelum proses jual beli girik dirubah menjadi sertifikat. Disebutkan bahwa pengurusan sertifikat ini membutuhkan waktu 9 bulan. Adapun berkas yang perlu disiapkan adalah:

• Asli Girik dan  asli AJB
• Foto copy KTP
• Surat penguasaan fisik bidang tanah
• Surat Keterangan Kepala Desa/kelurahan
• Surat bukti PBB
• Surat Kuasa apabila pengurusan dikuasakan kepada orang lain.

Setelah berkas-berkasnya lengkap, proses selanjutnya diteruskan ke BPN setempat dan petugas ukur akan segera mensosialisasikan luas bidang tanah yang akan dibuatkan sertifikat aslinya. Setelah berkas selesai diproses, petugas administrasi BPN akan memberikan sertifikasi kepemilikan tanah yang sah sebagai pengganti girik.

source :danang